La subasta judicial no pone fin al procedimiento: a menudo abre la fase más compleja y determinante para los intereses de tu cliente. Cuestiones como la aparición de cargas ocultas, incidentes de nulidad inesperados, trabas registrales al inscribir el decreto de adjudicación o la presencia de ocupantes sin título ponen a prueba la pericia procesal del procurador.

Dña. Mª José Achón ofrece una formación rigurosa y orientada a la práctica diaria en los juzgados para anticipar y resolver los obstáculos que surgen tras la celebración de la subasta, garantizando la plena efectividad del título de adjudicación y evitando demoras o perjuicios económicos.

PROGRAMA

I. Causas que pueden originar la nulidad de las subastas

1. Adquisición de un bien que no pertenece al ejecutado

2. Nulidad de la subasta por cláusulas abusivas que ocasionen el sobreseimiento de la ejecución

3. Estimación de una demanda de juicio declarativo en que se solicita la declaración de nulidad del título ejecutivo

4. Defectos en la identificación del bien subastado

5. Nulidad de la ejecución y de la subasta por indebida utilización de la comunicación edictal

II. Cancelación de cargas

1. ¿Qué deficiencia legal puede ocasionar que en la ejecución ordinaria el rematante deba subrogarse en gravámenes anteriores que creía menores o extinguidos?

2. ¿Qué cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta no se cancelan?

3. ¿Dado que el rematante o adjudicatario se subroga en las cargas anteriores que figuran en el Registro asume las deudas que estas garantizan?

• A. Límite de responsabilidad respecto de las cargas hipotecarias que constan en el Registro con anterioridad
• B. Límite de responsabilidad respecto de las anotaciones preventivas de embargo anteriores

4. Cargas registrales de dudosa cancelación:

• A. ¿Se pueden cancelar las prohibiciones de disponer acordadas en procesos penales o administrativos que pesan sobre el inmueble?
• B. ¿Se pueden cancelar las cargas posteriores en el caso de que haya caducado la anotación preventiva de embargo que haya motivado la subasta?
• C. ¿Se pueden cancelar las ampliaciones posteriores de una anotación preventiva de embargo anterior?
• D. ¿Se pueden cancelar las cargas que garantizan créditos preferentes que constan inscritas en el Registro con posterioridad?
• E. Si el acreedor con garantía hipotecaria inicia una ejecución ordinaria y embarga el bien hipotecado, celebrada la subasta, ¿se podrán cancelar las cargas que hayan accedido al Registro después de la hipoteca, pero antes de la anotación preventiva de embargo?

5. Cargas que no constan en el Registro que asume el rematante o adjudicatario: cargas ocultas

III. Casos en que resulta conflictivo si se puede inscribir el decreto de adjudicación en el Registro

1. Decreto de adjudicación de fecha anterior a la declaración del concurso que deviene firme con posterioridad

2. No inscripción del decreto de adjudicación de la vivienda habitual del deudor cuando las costas exigibles superan el 5% de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva por sumarle el IVA

3. Falta de constancia de la superficie y linderos de la finca adjudicada en el decreto de adjudicación

4. Ejecutante que no figura como acreedor en el Registro al haberse producido una cesión del crédito: diferencias entre la ejecución ordinaria y la hipotecaria

IV. Pago del sobrante

1. ¿Cuándo el ejecutante no puede cobrar todo lo que se le adeuda a pesar de haber sobrante en una ejecución ordinaria?

2. ¿Qué problema se plantea si en una ejecución ordinaria un acreedor posterior se ha subrogado en la posición del ejecutante?

3. ¿A quién se paga antes el sobrante: a los acreedores que constan en el Registro con posterioridad o a los embargantes del sobrante?

4. ¿Qué peculiaridad existe en el pago del sobrante si se hubiera subastado un bien reintegrado a la ejecución después de estimar una acción rescisoria en fraude de acreedores?

5. ¿Qué problemas surgen en la entrega del sobrante en la ejecución hipotecaria?

V. Terceros ocupantes

1. Arrendatarios:

A. Arrendamientos sometidos al Código Civil

B. Arrendamientos sometidos a la LAU:

• a. Arrendamientos de vivienda
• b. Arrendamientos para uso distinto a vivienda

2. Titulares de un derecho de uso sobre la vivienda subastada

Procuradores, oficiales o empleados de despacho. Alumnos de grado en derecho o máster.